Rollenverteilung — entschieden
Du bist das Gesicht des Geschäfts: Du sprichst mit den Kunden, du verkaufst, du stehst vor der Kamera. Dein Neffe arbeitet im Hintergrund: Marketing, Kanäle, Leads, Exposés, Organisation. Konsequenz für den Plan: Firma und Yetki Belgesi laufen auf dich, und du bist der Sorumlu Emlak Danışmanı — also machst du Kurs und MYK-Seviye-5-Prüfung (Phase 1). Überall dort, wo unten „du" steht, bist also du gemeint.
Ein Punkt, den du einmal klären musst
Dein İkamet erlaubt dir den Aufenthalt, aber kein Arbeiten. Sobald du aktiv verkaufst, brauchst du zusätzlich eine Çalışma İzni — außer du bist türkischer Staatsbürger oder hast die Mavi Kart. Eine Frage, ein Anwaltstermin, dann ist das vom Tisch.
Prioritäten — was zuerst
Die Ämtergänge selbst dauern zusammen nur sechs bis zehn Wochen. Der Zeitplan wird trotzdem fast vollständig von zwei persönlichen Voraussetzungen deines Onkels bestimmt — und die klärt man an einem Vormittag, kostenlos. Wer stattdessen mit dem Büro anfängt, kann Monate verlieren.
Die Blockadekette in einem Satz
100-Stunden-Ausbildung und MYK Seviye 5 und zwölf Monate SGK-Berufserfahrung und Firma mit richtigem NACE-Code und Gewerbeerlaubnis — alle fünf sind Vorbedingung für den Yetki-Belgesi-Antrag. Und das Yetki Belgesi ist Vorbedingung für jede Maklertätigkeit, jeden Vertrag und jedes Inserat. Die zwölf Monate Berufserfahrung sind dabei der einzige Posten, den man nicht mit Geld beschleunigen kann.
P0 Klären, bevor ein Euro fließt Woche 0 · kostet fast nichts
Jeder Punkt hier kann den gesamten Plan umwerfen oder um bis zu einem Jahr verschieben. Alle sind kostenlos oder fast kostenlos. Es gibt keinen Grund, irgendetwas davon aufzuschieben.
P1 Aufbau — drei Stränge gleichzeitig Woche 1–12
Strang A und B sind vollständig unabhängig voneinander. Wer sie nacheinander abarbeitet, verschenkt vier bis sechs Wochen ohne jeden Vorteil. Strang C läuft ohnehin die ganze Zeit mit.
P2 Lizenz und erste Sichtbarkeit Monat 3–6
Ab hier darf verkauft werden. Der Engpass verschiebt sich von der Bürokratie zum Portfolio: Ohne Objekte im Bestand gibt es nichts zu zeigen.
P3 Wachstum — erst wenn P2 trägt ab Monat 6
Alles hier kostet richtig Geld und lohnt sich erst, wenn der organische Kanal Zugkraft zeigt und Abschlüsse laufen. Wer hier zu früh investiert, verbrennt die Liquidität, die P0 gesichert hat.
Statuscheck — bevor Geld fließt
Jeder Posten hier kann den Rest des Plans umwerfen. Erst abhaken, dann investieren.
Qualifikation: MYK Seviye 5
Das Unternehmen bekommt die Lizenz nur, wenn mindestens ein sorumlu emlak danışmanı das Zertifikat der Stufe 5 hält. Da du verkaufst, bist du diese Person — Kurs und Prüfung (auf Türkisch) laufen auf dich. Ein einschlägiger Schul- oder Hochschulabschluss im Immobilienbereich befreit von Kurs und Erfahrungsnachweis — das ist die große Abkürzung.
Firma und Büro aufsetzen
Die Reihenfolge ist bindend: Firma und Büro müssen stehen, bevor der Lizenzantrag rausgeht — und die Gewerbeerlaubnis der Gemeinde kommt erst nach der Lizenz.
Yetki Belgesi beantragen
Der Antrag läuft digital über das TTBS-Portal an die İl Ticaret Müdürlüğü. Entschieden wird innerhalb von zehn Tagen nach Eingang.
Betrieb rechtssicher führen
Hier verlieren die meisten Büros ihre Lizenz — nicht beim Antrag, sondern bei Verträgen und Provisionsgrenzen. Verstöße werden gegen den Betrieb und gegen den Vertragsbetrieb getrennt bebußt.
Vertrieb an deutschsprachige Käufer
Euer eigentlicher Vorteil ist nicht die Lizenz — die haben zehntausende. Es ist die Arbeitsteilung: du als glaubwürdiges Gesicht vor der Kamera, dein Neffe als Maschine dahinter — Kanäle, Schnitt, Leads, Exposés. In einem kleinen Markt wie Finike gewinnt, wer online sichtbar ist.
Eine Transaktion abwickeln — die Pro-Deal-Checkliste
Das läuft bei jedem Verkauf, den du vermittelst. Der eigentliche Eigentumsübergang passiert ausschließlich beim Tapu Müdürlüğü — ein Notarvertrag überträgt in der Türkei kein Eigentum.
Verkauf an Ausländer — Voraussetzungen und Mindestwerte
An Deutsche zu verkaufen ist uneingeschränkt erlaubt und braucht keine Sondergenehmigung. Die Grenzen liegen alle auf der Käuferseite — was er kaufen darf und was er dadurch an Aufenthaltsrechten bekommt. Das gehört ins erste Gespräch, nicht zum Notartermin.
Standortvorteil Finike
In Antalya sind zehn Stadtviertel für ausländische Aufenthaltstitel gesperrt — darunter Mahmutlar, Kestel, Kargıcak und Avsallar in Alanya, also genau die klassischen Deutschen-Viertel. Wer dort kauft, bekommt über die Wohnung keinen Aufenthalt mehr. Finike steht auf keiner Sperrliste. Das ist ein Verkaufsargument, das du aktiv nennen solltest.
| Was der Käufer will | Mindestwert | In Lira (Kurs 47,93) | Realität in Finike |
|---|---|---|---|
| Nur kaufen und besitzen | keine Grenze | — | immer möglich |
| Aufenthaltserlaubnis über die Immobilie | 200.000 USD | ≈ 9,6 Mio TL | ca. 200 m² nötig — normale Wohnungen reichen nicht |
| Türkische Staatsbürgerschaft | 400.000 USD | ≈ 19,2 Mio TL | im Bestand praktisch nicht vorhanden |
Der Satz, der Verkäufe rettet
Eine normale Wohnung in Finike liegt bei rund 48.000 TL/m². Eine 100-m²-Wohnung sind damit etwa 100.000 USD — die Hälfte der Schwelle. Ein deutscher Käufer bekommt darüber keinen Aufenthaltstitel und darf sich mit dem Touristenstatus 90 Tage je 180 Tage im Land aufhalten. Sag das im ersten Gespräch. Wer es erst beim Notar erfährt, springt ab und erzählt es weiter; wer es vorher weiß, kauft trotzdem — nur eben als Feriendomizil statt als Auswanderungsticket.
Die Prüfliste, bevor du einem ausländischen Interessenten ein Objekt zusagst:
Die deutsche Seite — was der Neffe anmelden muss
Wer von Deutschland aus Marketing für ein türkisches Maklerbüro macht, betreibt in Deutschland ein Gewerbe. Der YouTube-Kanal ist dabei kein Hobby, sondern Vertriebskanal — das entscheidet über die Anmeldepflicht. Alles hier betrifft den Neffen, nicht den Onkel.
Die Weiche, die alles bestimmt: Marketing oder Vermittlung?
Rolle A — Marketing-Dienstleister: Du produzierst Videos, pflegst Kanäle und Website, lieferst Leads an die türkische Firma und stellst dafür Rechnung. Dafür reicht eine normale Gewerbeanmeldung.
Rolle B — Vermittler: Du bringst deutsche Käufer und Objekte zusammen und wirst an der Provision beteiligt. Dann brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c GewO.
Der Gesetzestext kennt keine räumliche Beschränkung auf deutsche Grundstücke — dass die Immobilie in der Türkei liegt, befreit dich nicht. Und schon das bloße „Nachweisen der Gelegenheit" reicht: Wenn ein Zuschauer bei dir anfragt, du ihn an deinen Onkel weiterreichst und dafür beteiligt wirst, bist du in Rolle B. Ohne Erlaubnis ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 5.000 €.
Pflichten der Reihe nach:
Umsatzsteuer: der Punkt, der dir Arbeit spart
Rechnest du Marketingleistungen an die türkische Firma ab, liegt der Leistungsort nach § 3a Abs. 2 UStG beim Empfänger in der Türkei — die Leistung ist in Deutschland nicht steuerbar. Du stellst netto ohne Umsatzsteuer, mit dem Hinweis „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers / Reverse Charge". Fehlt der Hinweis, kann dem Empfänger der Vorsteuerabzug gestrichen werden.
Zur Einkommensteuer gilt trotzdem: Als in Deutschland Ansässiger versteuerst du dein Welteinkommen hier. Einnahmen aus der Türkei gehören in die deutsche Erklärung, auch wenn dort schon Steuer gezahlt wurde — das DBA Deutschland–Türkei von 2011 rechnet die türkische Steuer an.
| Steuerthema | Wert 2026 | Bedeutung |
|---|---|---|
| Grundfreibetrag Einkommensteuer | 12.348 € | für Ledige; darunter keine Einkommensteuer |
| Kleinunternehmer § 19 UStG | 25.000 € / 100.000 € | Vorjahr / laufendes Jahr — dann keine Umsatzsteuer |
| Gewerbesteuer-Freibetrag | 24.500 € | Gewerbeertrag pro Jahr, erst darüber fällt sie an |
| Bußgeld ohne § 34c | bis 5.000 € | Ordnungswidrigkeit nach § 144 GewO |
Zwei Entwarnungen
Keine Rundfunklizenz. Die wird erst ab 20.000 gleichzeitigen Nutzern im Sechsmonatsschnitt bei Livestreams fällig. Für einen Immobilienkanal praktisch unerreichbar. Wer Sicherheit will, holt sich von der Landesmedienanstalt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Kein § 34f GewO. Der Direktkauf einer Immobilie ist keine Vermögensanlage im Sinne des VermAnlG. Relevant wäre das erst bei Fondsanteilen oder Beteiligungen — die verkauft ihr nicht.
Investitionsplan — Minimal und solide
Alle Beträge aus der Recherche, jeweils gegengeprüft. Umrechnung mit 55,51 TL je Euro. Türkische Preise veralten bei der dortigen Inflation schnell — behandle jede Zahl als Größenordnung, nicht als Angebot.
Türkei — einmalig
| Posten | Minimal | Solide | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Kaution (2–3 Monatsmieten) | 26.000–44.000 TL | 84.000–105.000 TL | gesetzlich max. 3 Monatsmieten |
| Büroeinrichtung | 40.000–60.000 TL | 150.000–250.000 TL | Schreibtische, Stühle, Wartebereich |
| Klimaanlage inkl. Montage | 33.000–40.000 TL | 60.000–85.000 TL | an der Küste keine Option, sondern Grundausstattung |
| Ausbau und Renovierung | 35.000–60.000 TL | 80.000–150.000 TL | Schätzung — vor Ort zwei Handwerkerangebote einholen |
| Ladenschild (Tabela) | 8.000–20.000 TL | 25.000–40.000 TL | Schätzung; Meldung an die Belediye binnen 30 Tagen |
| 100-Stunden-Kurs | 3.000–10.000 TL | 3.000–10.000 TL | entfällt bei anerkannter Denklik |
| MYK Seviye 5 inkl. Belgegebühr | 15.750 TL | 16.800 TL | alle 5 Jahre zu erneuern |
| Gewerbeerlaubnis (Ruhsat) | 2.000–8.000 TL | 2.000–8.000 TL | kommunale Gebühr, Finike-Tarif unbekannt |
| Stempelsteuer Mietvertrag | 340–500 TL | 1.000–1.500 TL | 0,189 % der Gesamtmiete über die Laufzeit |
| Summe einmalig | ca. 165.000–240.000 TL ≈ 3.000–4.300 € | ca. 420.000–670.000 TL ≈ 7.600–12.100 € | ohne Kamera-Equipment und deutsche Seite |
Türkei — laufend pro Monat
| Posten | Minimal | Solide | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Miete (netto) | 13.000–22.000 TL | 28.000–35.000 TL | steigt jährlich mit der Inflation |
| Kira stopajı | 0 bis +25 % | 0 bis +25 % | verhandelbar; entfällt bei Firmenvermieter |
| Buchhalter (Mali Müşavir) | ab 3.593 TL | ab 7.985 TL | Şahıs gegen Limited — der zweitgrößte Kostenhebel |
| Strom (Ticarethane-Tarif) | 2.000–2.500 TL | 3.400–5.000 TL | Sommerspitze bis 6.000 TL durch die Klimaanlage |
| Wasser, Internet, Kleinkram | 1.500–2.500 TL | 3.000–5.000 TL | echtes Glasfaser ist in Finike nicht überall verfügbar |
| Portale und Software | 2.000–6.000 TL | 14.000–25.000 TL | ohne sahibinden / mit kleinem sahibinden-Paket |
| Yetki-Belgesi-Jahresgebühr | 3.333 TL | 3.333 TL | 40.000 TL im Januar, hier auf den Monat verteilt |
| Angestellter (optional) | — | ca. 43.000 TL | inkl. SGK und Abfindungsrückstellung |
| Summe laufend | ca. 26.000 TL ≈ 470 € | ca. 90.000 TL ≈ 1.620 € | Minimal ohne Angestellten |
Deutschland und Technik
| Posten | Minimal | Solide | Rhythmus |
|---|---|---|---|
| Gewerbeanmeldung | 15–65 € | 15–65 € | einmalig |
| Erlaubnis § 34c GewO (nur bei Vermittlung) | — | 200–450 € | einmalig |
| Führungszeugnis, Gewerbezentralregister, Schuldnerverzeichnis | — | ca. 41 € | einmalig |
| Kamera-Setup: Gimbal, Ansteckmikro, Licht, Zubehör | 350–450 € | 1.200–1.700 € | einmalig |
| Drohne unter 250 g | — | 587–799 € | einmalig |
| Schnittsoftware | 0 € | 0 € | DaVinci Resolve gratis |
| Musiklizenz mit gewerblicher Nutzung | 12 € | 12 € | monatlich |
| Website inkl. Hosting und Domain | 150–500 € | 500–1.000 € | jährlich |
| Deutsche Rechtstexte (Impressum, Datenschutz, Widerruf) | 9,90 € | 9,90 € | monatlich |
| Cloud-Speicher für den Materialtransfer | 10–12 € | 10–12 € | monatlich |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | — | 300–500 € | jährlich |
| Steuerberater | 500–950 € | 500–950 € | jährlich |
| Werbebudget Google und Meta | — | 300–4.000 € | monatlich, erst in P3 |
Die Rechnung, die alles einordnet
Eine typische Finike-Wohnung mit 100 m² kostet rund 4,8 Mio TL. Der gesetzliche Provisionsdeckel von 4 % gilt insgesamt, nicht je Seite — macht maximal 192.000 TL, also etwa 3.460 € pro Abschluss. Davon geht allein die Lizenz-Jahresgebühr von 40.000 TL ab, rund ein Viertel.
In der Minimalvariante liegen die laufenden Kosten bei etwa 26.000 TL monatlich. Ein einziger Abschluss trägt das Büro also gut sieben Monate. In der soliden Variante mit Angestelltem sind es zwei Monate. Rechnet damit, dass zwischen Auftrag und Provisionszahlung Monate liegen — Provisionen fließen erst bei der Tapu-Übertragung.
Hebel und Ideen
Fünfzehn konkrete Ansätze, die zu eurer Konstellation passen — sortiert nach dem, was sie bringen. Die ersten sechs sparen Geld, die übrigen bringen Kunden.
Der wichtigste strategische Befund
Der gesamte deutschsprachige Wettbewerb sitzt auf Alanya und Antalya-Ost. Finike kommt in keinem der deutschen Portale vor. Die Nische ist frei — aber sie ist frei, weil dort niemand sucht. „Finike" hat im deutschsprachigen Raum praktisch kein Suchvolumen. Deshalb darf eure Strategie nicht auf den Ortsnamen zielen, sondern auf das Bedürfnis dahinter: überwintern, Rente, Ruhe, bezahlbar, kein Massentourismus. Ihr müsst den Ort erst existent machen — und genau das kann ein YouTube-Kanal, was eine Portalanzeige nie könnte.
| Idee | Warum | Ersparnis / Aufwand |
|---|---|---|
| Şahıs firması statt Limited | Das Yetki Belgesi gibt es auch für Einzelunternehmer. Der Buchhalter kostet weniger als die Hälfte. | ca. 52.700 TL/Jahr |
| Am Anfang keinen Angestellten | Ein Mindestlohn-Angestellter kostet mehr als das gesamte übrige Büro zusammen. | ca. 43.000 TL/Monat |
| Portale gestaffelt: erst emlakjet und hepsiemlak | sahibinden ist Monopolist mit zwei bis vier Preiserhöhungen pro Jahr. Erst dazunehmen, wenn belegbar Verkäufer darüber kommen. | 10.000–18.000 TL/Monat |
| Equipment in Deutschland kaufen, nicht in der Türkei | Dieselbe Drohne kostet in der Türkei rund 42 % mehr, dieselbe Kamera rund 70 %. Der Neffe bringt es im Koffer mit. | mehrere hundert Euro |
| Drohne unter 250 g wählen | Die türkische Registrierungspflicht greift erst ab 500 g Startgewicht. Eine 249-g-Drohne umgeht Registrierung und Drohnenführerschein komplett. | Zeit und Gebühren |
| DaVinci Resolve statt Adobe | Die Gratisversion ist vollwertig, ohne Wasserzeichen, wird in echten Filmproduktionen eingesetzt. | 850–950 € über 3 Jahre |
| Werbekonten in Deutschland führen | Werbebudgets, die die türkische Firma zahlt, kosten 15 % Stopaj obendrauf. Führt der Neffe die Konten und berechnet weiter, entfällt der Aufschlag. | ca. 176 € je 1.000 € Budget |
| Vertrauen zum Verkaufsargument machen | Alanya hat ein massives Betrugsproblem, Verbraucherschützer warnen offen. Wer den Tapu-Prozess Schritt für Schritt öffentlich zeigt, gewinnt genau die Käufer, die deshalb zögern. | der eigentliche USP |
| „Alanya gegen Finike — gleicher Preis, was bekommst du wirklich?" | Kapert das vorhandene Suchvolumen der bekannten Orte und leitet es auf euren um. | ein Videoformat |
| Die Finike-Serie | Wochenmarkt, Marina, Orangenhaine, Arztversorgung, Winter in Finike, was der Alltag wirklich kostet. Macht den Ort erst existent. | 10–20 Std./Woche |
| Österreich und Schweiz separat ansprechen | Der gesamte sichtbare Wettbewerb schreibt nur für Deutschland. Eigene Landingpages und Anzeigen für AT und CH sind billig und dürften deutlich günstigere Klickpreise haben. | zwei Landingpages |
| Türkische Diaspora in Deutschland | Vereine, lokale Medien und Gruppen mit Bezug zur Region Antalya — vermutlich das beste Verhältnis von Kosten zu Wirkung, und für euch persönlich zugänglich. | nur Zeit |
| Instagram Reels vor TikTok | Reels erreichen im Schnitt 144 % der eigenen Followerzahl, TikTok nur 25 %. Für einen Kaltstart ohne Followerbasis klar überlegen. | Formatentscheidung |
| Referral-Kooperationen statt Franchise | Franchise kostet 6–9 % Royalty vom Umsatz und verlangt 90 bis 200 m² Bürofläche. Eine Empfehlungsvereinbarung mit deutschen Maklerbüros kostet nichts und zahlt nur bei echtem Erfolg. | 10.800 TL je Deal gespart |
| 360-Grad-Kamera ab dem dritten Objekt | Ein einzelner Matterport-Auftrag kostet in der Türkei rund 216 € plus Hosting. Eine eigene Kamera rechnet sich ab zwei bis drei Objekten. | ab ca. 400 € |
Marktgröße — die unbequeme Zahl
Von Januar bis Juli 2026 wurden in der gesamten Türkei nur 11.203 Wohnungen an Ausländer verkauft, 7,3 % weniger als im Vorjahr. Deutsche liegen meist auf Platz drei hinter Russen und Iranern, mit gut hundert Objekten im Monat landesweit. Das ist kein Massenmarkt. Für ein Zwei-Personen-Büro, das ein Dutzend Abschlüsse im Jahr braucht, reicht es — für Wachstumsfantasien nicht. Plant entsprechend: schlanke Fixkosten, langer Atem, und der türkische Markt vor Ort als zweites Standbein neben den deutschsprachigen Käufern.
Simulation: Wohnung in Finike, 3.000.000 TL, deutscher Käufer
Ein trockener Probelauf mit echten Sätzen und Gebühren — so siehst du vor dem ersten realen Deal, wo Geld und Zeit hängen bleiben. Beträge Stand 2026, gerundet.
| Schritt | Wer | Kosten | Woran es scheitern kann |
|---|---|---|---|
| 1 · Vermittlungsvertrag Verkäufer, Objekt aufnehmen | Du | — | Kein schriftlicher Vertrag → Provision weg |
| 2 · Tapu-Auszug + İskan prüfen | Du | — | İpotek/Haciz entdeckt, nur Kat İrtifakı statt Kat Mülkiyeti |
| 3 · Rayiç bedel + Steuerschuldenfreiheit von der Belediye | Verkäufer | gering | Alte Grundsteuerschulden blockieren den Termin |
| 4 · DASK-Police erneuern | Verkäufer | 500–2.000 TL | Police abgelaufen → Termin platzt |
| 5 · Değerleme Raporu (SPK-Gutachter) | Käufer | variabel | Läuft nach 3 Monaten ab; Gutachtwert weit unter Kaufpreis |
| 6 · Steuernummer + Konto für den Käufer | Käufer, mit dir | — | Bank-Compliance verzögert Kontoeröffnung um Wochen |
| 7 · EUR → TL über Bank an Zentralbank, DAB-Beleg | Käufer | Kurskosten | Direktzahlung am Amt vorbei → kein DAB → keine Umschreibung |
| 8 · Web-Tapu-Termin, Harç-Bescheid | Du | — | Unterlagen unvollständig hochgeladen |
| 9 · Tapu Harcı Käufer 2 % | Käufer | 60.000 TL | Harç auf zu niedrigen Wert deklariert → Steuerstrafe für beide Seiten |
| 10 · Tapu Harcı Verkäufer 2 % | Verkäufer | 60.000 TL | |
| 11 · Döner Sermaye + Servicegebühr | Käufer üblich | ≈ 2.534 TL | — |
| 12 · Termin mit vereidigtem Dolmetscher, Zahlung Zug um Zug | alle | Dolmetscherhonorar | Kein Dolmetscher → Amt beurkundet nicht; Vorkasse ohne Sicherung → Betrugsrisiko |
| 13 · Deine Provision, max. 4 % netto gesamt (üblich 2 % + 2 %) | beide Seiten | bis 120.000 TL + KDV | Über 4 % vereinbart → Verstoß gegen die Yönetmelik |
| 14 · Ummeldungen, Aidat, Grundsteuer-Meldung | Käufer, mit dir | gering | Vergessene Aidat-Rückstände der WEG |
Was die Simulation zeigt
Rund 245.000 TL Nebenkosten und Gebühren bewegen sich um einen 3-Mio-TL-Deal — und fünf der vierzehn Schritte können den Termin platzen lassen. Deine Marge als Makler entsteht daraus, dass du genau diese fünf Punkte (Tapu-Prüfung, İskan, DASK, DAB, Dolmetscher) vor dem Termin abräumst.
Fehlerquellen — die Klassiker und ihr Gegenmittel
| Fehler | Folge | Gegenmittel |
|---|---|---|
| Vermitteln ohne Yetki Belgesi „nur nebenbei" | Bußgeld, Provision nicht durchsetzbar | Erst Lizenz, dann erstes Objekt |
| Tapu ungeprüft übernommen | Käufer erwirbt belastetes oder fremdes Eigentum | Frischer Auszug vom Amt bei jedem Deal |
| Kat İrtifakı als „Formsache" verkauft | Abnahme kann dauerhaft scheitern — 22,7 % der an Ausländer verkauften Projekte ohne volles İskan | İskan-Status schriftlich ins Exposé |
| Kaufpreis fürs Harç zu niedrig deklariert | Steuerstrafe für Käufer und Verkäufer, Problem beim Wiederverkauf | Immer den echten Preis beurkunden |
| DAB-Pflicht vergessen (ausländischer Käufer) | Umschreibung wird am Termin verweigert | Devisentausch fest in den Ablauf vor dem Termin einbauen |
| Değerleme Raporu abgelaufen | Termin platzt, Gutachten neu bezahlen | Gutachten erst beauftragen, wenn der Termin absehbar ist |
| Zahlung vor Umschreibung ohne Sicherung | Klassisches Betrugsszenario | Treuhand oder blockierter Scheck, Freigabe erst nach Tapu-Übergang |
| Mündliche Zusagen des Bauträgers | Nicht einklagbar | Alles in den Vertrag, Bauträger-Referenzen prüfen |
| Provision über 4 % oder ohne schriftlichen Vertrag | Yönetmelik-Verstoß bzw. Totalausfall der Provision | Vorlagen aus Phase 4 konsequent nutzen |
| Aidat- und Nebenkostenrückstände übersehen | Käufer erbt Schulden der Wohnung | Verwalterbescheinigung vor dem Termin anfordern |
| Objekt gezeigt, bevor der Yetkilendirme-Vertrag unterschrieben war | Provision faktisch nicht durchsetzbar — laut türkischen Branchenquellen der zweitteuerste Gründerfehler | Erst Unterschrift, dann Schlüssel. Ausnahmslos |
| Gewinn und Liquidität verwechselt | Büro sieht auf dem Papier profitabel aus und ist trotzdem zahlungsunfähig, weil Provisionen erst bei der Tapu-Übertragung fließen | 6–12 Monate Fixkosten als Puffer, bevor es losgeht |
| Falscher oder fehlender NACE-Code in Steuer- und Kammerakte | Yetki-Belgesi-Antrag wird abgelehnt, 2–4 Wochen Nacharbeit | Code bei der Gründung ausdrücklich auf Taşınmaz Ticareti setzen lassen |
| Wohnadresse als Betriebssitz angegeben | Weder Ruhsat noch Yetki Belgesi werden erteilt | Von Anfang an eine echte Gewerbeeinheit anmieten |
| Objektanzeige ohne EİDS-Freigabe gepostet | Bußgeld bis 286.206 TL je Verstoß — seit 11.08.2026 auch auf Instagram, Facebook und WhatsApp | Freigabe des Eigentümers vor jedem Post, EİDS-Link in die Beschreibung |
| Mit Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft geworben | Irreführung — Finike-Objekte erreichen die 200.000-USD-Schwelle fast nie | Erwartung im ersten Gespräch klarstellen, siehe Anhang A |
| Stopaj im Mietvertrag nicht verhandelt | Miete ist faktisch 25 % teurer als vereinbart | Vor Unterschrift klären, wer die Quellensteuer trägt |
Rückfallebene, falls deine Arbeitserlaubnis scheitert
Falls du keine Çalışma İzni bekommst, dreht sich das Modell um: Dein Neffe verkauft von Deutschland aus an deutschsprachige Käufer und teilt die Provision mit einem lizenzierten türkischen Büro — du bleibst der Kontakt und das Gesicht vor Ort, ohne selbst zu vermitteln. Deutlich günstiger und schneller, dafür hängt ihr am Partner in der Türkei.
Was ich nicht belegen konnte
Diese Punkte sind bewusst als Lücken markiert statt geraten. Jeder davon gehört ins Erstgespräch mit dem Anwalt.
Eine kursierende Falschinformation
Mehrere türkische Seiten behaupten, das Yetki Belgesi habe selbst die Wirkung einer Arbeitserlaubnis. Das ist mit hoher Wahrscheinlichkeit falsch: Die Arbeitserlaubnis erteilt das Arbeitsministerium, die Handelslizenz das Handelsministerium. Plane nie auf dieser Annahme.
Glossar — alle türkischen Begriffe erklärt
Jeder türkische Begriff aus diesem Plan, alphabetisch. Die Begriffe tauchen genau so auf Ämtern, in Verträgen und auf Belegen auf — es lohnt sich, sie im Original zu kennen.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Adli Sicil Kaydı | Polizeiliches Führungszeugnis — über e-Devlet in Minuten abrufbar |
| Aidat | Monatliches Hausgeld an die Wohnanlage (wie WEG-Umlage in Deutschland) |
| A.Ş. (Anonim Şirket) | Aktiengesellschaft — Mindestkapital 250.000 TL |
| Bağımsız Bölüm | Rechtlich eigenständige Einheit mit eigener Grundbuchnummer — Pflichtkriterium fürs Maklerbüro |
| Belediye | Stadt-/Gemeindeverwaltung — stellt Rayiç-Bescheinigung und Gewerbeerlaubnis aus |
| Büyükşehir | Großstadtprovinz (wie Antalya) — dort gilt der doppelte Jahres-Harç für die Lizenz |
| Çalışma İzni | Arbeitserlaubnis — separat vom Aufenthaltstitel, erteilt vom Arbeitsministerium |
| DAB (Döviz Alım Belgesi) | Devisenkaufbeleg der Bank — Pflichtnachweis, dass der ausländische Käufer sein Geld offiziell in Lira getauscht hat |
| DASK | Staatliche Erdbeben-Pflichtversicherung — ohne gültige Police keine Tapu-Übertragung |
| Değerleme Raporu | Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen — Pflicht beim Verkauf an Ausländer, 3 Monate gültig |
| Damga Vergisi | Stempelsteuer — beim Mietvertrag 0,189 % der Gesamtmiete über die komplette Laufzeit |
| Denklik | Amtliche Anerkennung eines ausländischen Schul- oder Hochschulabschlusses |
| Depozito | Mietkaution — gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten begrenzt |
| Döner Sermaye | Bearbeitungsgebühr des Grundbuchamts (2026: ca. 2.534 TL inkl. Servicegebühr) |
| e-Devlet | Staatliches Online-Bürgerportal — Login für fast alle Behördengänge |
| EİDS | Elektronisches Anzeigen-Verifizierungssystem — jedes Inserat braucht eine Eigentümerfreigabe; seit 11.08.2026 auch für Instagram, Facebook und WhatsApp |
| Emlak Danışmanı | Immobilienberater — angestellter Makler, braucht mindestens MYK Seviye 4 |
| ESBİS | Online-Gewerberegister für Einzelunternehmer (Esnaf Bilgi Sistemi) |
| Esnaf Odası | Kammer für Einzelgewerbetreibende — Alternative zur Handelskammer bei der Şahıs-Firma |
| Göç İdaresi Başkanlığı | Migrationsbehörde — führt die Liste der für Ausländer gesperrten Stadtviertel und entscheidet über Aufenthaltstitel |
| Haciz | Pfändung — im Tapu-Auszug sichtbar, macht das Objekt unverkäuflich bis zur Löschung |
| Hava Parası | Ablösesumme an den Vormieter für einen eingeführten Ladenstandort — nicht gesetzlich geregelt, aber verbreitet |
| Harç | Staatliche Gebühr — z. B. Tapu Harcı (Grunderwerbsgebühr) oder der Jahres-Harç der Lizenz |
| Hizmet Sözleşmesi | Dienstleistungsvertrag zwischen Makler und Käufer/Interessent |
| İkamet (İzni) | Aufenthaltserlaubnis — erlaubt Wohnen, aber kein Arbeiten |
| İpotek | Hypothek/Grundpfandrecht — muss vor dem Verkauf abgelöst oder übernommen werden |
| İskan | Behördliche Wohnabnahme des Gebäudes — fehlt sie, wurde der Bau nie offiziell abgenommen |
| İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı | Gewerbeerlaubnis der Gemeinde fürs Ladenlokal — gibt es erst nach der Lizenz |
| Karşılıklılık | Gegenseitigkeitsprinzip beim Immobilienerwerb durch Ausländer — abgeschafft; heute zählt nur die Länderliste |
| Kat İrtifakı | Anwartschaft auf Wohnungseigentum vor der Bauabnahme — Warnsignal beim Bestandskauf |
| Kat Mülkiyeti | Volles Wohnungseigentum nach erfolgter Abnahme — der saubere Zustand |
| KDV | Mehrwertsteuer (Katma Değer Vergisi) |
| Kıdem Tazminatı | Abfindungsanspruch von Angestellten — sollte monatlich zurückgestellt werden, nicht erst bei Kündigung |
| Kısa Dönem İkamet İzni | Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis — die Form, die man über Immobilieneigentum ab 200.000 USD erhält; 1 Jahr gültig, verlängerbar |
| Ltd. Şti. (Limited Şirketi) | GmbH — Mindestkapital 50.000 TL |
| Mahalle | Stadtviertel — kleinste Verwaltungseinheit. Sperren für ausländische Aufenthaltstitel gelten immer je Mahalle, nicht je Bezirk |
| Mali Müşavir | Steuerberater — führt Gründung, Buchhaltung und Meldungen |
| Mavi Kart | „Blaue Karte" für ehemalige türkische Staatsbürger — fast alle Rechte inklusive Arbeiten, ohne Wahlrecht |
| MEB | Bildungsministerium (Milli Eğitim Bakanlığı) — autorisiert die 100-Stunden-Kurse |
| MYK | Behörde für Berufsqualifikationen (Mesleki Yeterlilik Kurumu) — vergibt die Maklerzertifikate |
| NACE-Kodu | Amtlicher Branchenschlüssel in Steuer- und Kammerakte — ein falscher Code ist der häufigste Ablehnungsgrund beim Yetki-Belgesi-Antrag |
| Nüfus Müdürlüğü | Einwohner- und Standesamt |
| Oda Kayıt Belgesi | Nachweis der Kammermitgliedschaft — für den Lizenzantrag höchstens 3 Monate alt |
| Rayiç Bedel | Amtlicher Richtwert der Gemeinde — Untergrenze für die Berechnung des Tapu Harcı |
| Stopaj | Quellensteuer — bei Gewerbemiete an Privatvermieter behält die Firma 20 % ein und führt sie ab |
| Şahıs Firması | Einzelunternehmen — schnellste und günstigste Rechtsform |
| Şerh | Vormerkung im Grundbuch (z. B. Vorkaufsrecht, Mietvertrag) — vor jedem Deal prüfen |
| Seviye 4 / Seviye 5 | MYK-Qualifikationsstufen: 4 = Berater, 5 = verantwortlicher Makler (Lizenzvoraussetzung) |
| SHGM | Zivilluftfahrtbehörde — zuständig für Drohnenregistrierung; die Pflicht greift erst ab 500 g Startgewicht |
| SGK | Sozialversicherung (Sosyal Güvenlik Kurumu) — Pflichtanmeldung aller Mitarbeiter |
| SMMM | Vereidigter Steuerberater — die geläufige Berufsbezeichnung des Mali Müşavir |
| Sorumlu Emlak Danışmanı | Verantwortlicher Immobilienmakler — die Person, deren Seviye-5-Zertifikat die Firmenlizenz trägt (bei euch: du) |
| SPK | Kapitalmarktaufsicht (Sermaye Piyasası Kurulu) — lizenziert die Wertgutachter |
| Tapu | Grundbuch bzw. Eigentumsurkunde — nur die Eintragung hier überträgt Eigentum |
| Tapu Müdürlüğü | Grundbuchamt — hier findet der Übertragungstermin statt |
| Tapu Senedi | Die physische Eigentumsurkunde, die der Käufer am Ende erhält |
| Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi | Die staatliche Immobilienhandels-Lizenz — das zentrale Dokument dieses Plans |
| Taşınmaz Gösterme Belgesi | Objektbesichtigungsformular nach Madde 19 — dokumentiert, wer welches Objekt wann gesehen hat, und sichert den Provisionsanspruch |
| Ticaret Odası | Handelskammer — Pflichtmitgliedschaft für Ltd. Şti. und A.Ş. |
| Ticarethane Tarifesi | Gewerbestromtarif — teurer als der Haushaltstarif, an der Küste im Sommer der größte Nebenkostenblock |
| TTBS | Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi — Online-Portal des Handelsministeriums für Lizenzantrag und Lizenzprüfung |
| Vekaletname | Notarielle Vollmacht — üblich, wenn der Käufer nicht selbst zum Termin erscheint |
| Vergi Levhası | Steuerregistrierungs-Nachweis der Firma („Steuertafel") |
| Web Tapu | Online-Portal des Grundbuchamts — Terminbuchung und Dokumenten-Upload |
| Yeminli Tercüman | Vereidigter Dolmetscher — Pflicht beim Tapu-Termin, wenn eine Partei kein Türkisch spricht |
| Yetkilendirme Sözleşmesi | Vermittlungsauftrag zwischen Makler und Verkäufer — Grundlage jedes Provisionsanspruchs |
| Yönetmelik | Verordnung — hier: die Taşınmaz-Ticareti-Verordnung von 2018 als Rechtsgrundlage |