Emlak-Lizenz Türkei

Phase 0

Statuscheck — bevor Geld fließt

1–3 Wochen

Jeder Posten hier kann den Rest des Plans umwerfen. Erst abhaken, dann investieren.

Rollenverteilung schriftlich festhalten: Onkel = Verkauf und Kamera, du = HintergrundEmpfehlung: Firma und Yetki Belgesi auf den Onkel; deine Aufgaben und Gewinnverteilung in einem kurzen Vertrag regeln
Status des Onkels klären: türkischer Staatsbürger, Mavi Kart oder İkamet plus Çalışma İzni nötigİkamet allein erlaubt kein aktives Verkaufen — einmal beim Anwalt klären
Türkischanwalt für Ausländer- und Handelsrecht mandatierenEin Erstgespräch ist billiger als eine gescheiterte Firmengründung
Türkischniveau ehrlich einschätzenMYK-Prüfung, Verträge, Behördengänge und Tapu-Termine laufen auf Türkisch
Zielregion steht: Finike (Antalya)Ruhiger Küstenbezirk mit Marina und Villenmarkt ab ca. 6,5 Mio TL — weniger Konkurrenz als Alanya, aber auch weniger Laufkundschaft; Achtung: zählt gebührenrechtlich als Büyükşehir-Bezirk
Startbudget definieren und gegen die Kostentabelle unten halten

Phase 1

Qualifikation: MYK Seviye 5

1–12 Monate

Das Unternehmen bekommt die Lizenz nur, wenn mindestens ein sorumlu emlak danışmanı das Zertifikat der Stufe 5 hält. Da dein Onkel verkauft, ist er diese Person — Kurs und Prüfung (auf Türkisch) laufen auf ihn. Ein einschlägiger Schul- oder Hochschulabschluss im Immobilienbereich befreit von Kurs und Erfahrungsnachweis — das ist die große Abkürzung.

Prüfen, ob ein einschlägiger Abschluss vorliegt (auch ausländische mit Denklik)Spart 100 Kursstunden und bis zu 12 Monate Praxis
Andernfalls: Kurs mit mindestens 100 Stunden bei MEB- oder Uni-autorisiertem Anbieter buchen
Erfahrungsnachweis aufbauen, falls nötig6 Monate mit Hochschulabschluss, sonst 12 Monate, innerhalb der letzten 5 Jahre — mit SGK-Meldung belegen
MYK-akkreditierte Prüfstelle wählenOffizielle Liste unter portal.myk.gov.tr
Prüfung Seviye 5 bestehenca. 16.000 TLTheorie und Praxis, jeweils mindestens 70 Punkte; Zertifikat nach rund zwei Wochen
Wiedervorlage für die Verlängerung setzenGültig 5 Jahre; danach mit 2 Jahren Nachweis ohne Prüfung, sonst über Leistungsprüfung

Phase 2

Firma und Büro aufsetzen

3–6 Wochen

Die Reihenfolge ist bindend: Firma und Büro müssen stehen, bevor der Lizenzantrag rausgeht — und die Gewerbeerlaubnis der Gemeinde kommt erst nach der Lizenz.

Rechtsform entscheidenŞahıs firması ist schnell und billig; Limited Şirket ist praktisch Pflicht, wenn eine Arbeitserlaubnis daran hängt
Mali Müşavir beauftragenFührt Gründung, Buchhaltung und die jährliche Gebührenmeldung
Stammkapital aufbringenab 50.000 TLLtd. 50.000 TL, A.Ş. 250.000 TL — für die Arbeitserlaubnis eines Gesellschafters faktisch ab 100.000 TL eingezahlt
Steuernummer und Vergi Levhası beantragen
Eintrag bei Ticaret Odası oder Esnaf OdasıOda-Kayıt-Beleg darf beim Antrag höchstens 3 Monate alt sein
Büro anmieten: mindestens 30 m², eigenständige Einheit (bağımsız bölüm)Hartes KriteriumArchivbereich und technische Ausstattung sind vorgeschrieben; Wohnungen ohne Gewerbewidmung fallen durch
Mietvertrag und Tapu-Nachweis der Einheit für die Akte sichern

Phase 3

Yetki Belgesi beantragen

2–4 Wochen

Der Antrag läuft digital über das TTBS-Portal an die İl Ticaret Müdürlüğü. Entschieden wird innerhalb von zehn Tagen nach Eingang.

Registrierung in TTBS / ESBİS anlegenttbs.gtb.gov.tr — dort ist später auch jede fremde Lizenznummer prüfbar
Adli Sicil Kaydı einholenKeine einschlägigen Wirtschafts- oder Schwerstraftaten; gilt für alle verantwortlichen Berater
Antrag mit allen Nachweisen einreichenMYK-Zertifikat, Oda-Beleg, Vergi Levhası, Mietvertrag, Führungszeugnis, Ausbildungs- und Erfahrungsnachweise
Bescheid erhalten und Lizenznummer dokumentieren
Erst danach: İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı bei der GemeindeOhne Yetki Belgesi darf die Gemeinde die Gewerbeerlaubnis nicht erteilen
Jahresgebühr für Januar als Daueraufgabe eintragenFinike: 40.000 TL / JahrFinike hat 52.436 Einwohner (2025) — über der 30.000er-Schwelle, also gilt im Büyükşehir Antalya der erhöhte Satz; ohne Zahlung keine Verlängerung und keine Änderung der Lizenz

Phase 4

Betrieb rechtssicher führen

laufend

Hier verlieren die meisten Büros ihre Lizenz — nicht beim Antrag, sondern bei Verträgen und Provisionsgrenzen. Verstöße werden gegen den Betrieb und gegen den Vertragsbetrieb getrennt bebußt.

Standardverträge aufsetzen: Yetkilendirme Sözleşmesi und Hizmet SözleşmesiSchriftform ist Pflicht; ohne Vertrag ist die Provision faktisch nicht durchsetzbar
Provisionsgrenzen in die Vorlagen einbauenVerkauf höchstens 4 % vom Kaufpreis netto, Vermietung höchstens eine Monatsmiete netto
Keine branchenfremden Geschäfte im Büro betreibenAusdrücklich untersagt — auch Nebenerwerb im selben Ladenlokal
Alle Berater bei SGK anmelden
Jeder Emlak Danışmanı braucht ein eigenes MYK-Zertifikat (Stufe 4 oder 5)
Archiv- und Aufbewahrungsroutine für Verträge festlegenDer Archivbereich ist nicht Deko, er wird bei Kontrollen geprüft
Optional: Franchise-Anschluss prüfen (RE/MAX, Century 21)Kostet Marge, liefert dafür Leads, Schulung und Systemvorlagen ab Tag eins

Phase 5

Vertrieb an deutschsprachige Käufer

parallel ab Phase 2

Euer eigentlicher Vorteil ist nicht die Lizenz — die haben zehntausende. Es ist die Arbeitsteilung: dein Onkel als glaubwürdiges Gesicht vor der Kamera, du als Maschine dahinter — Kanäle, Schnitt, Leads, Exposés. In einem kleinen Markt wie Finike gewinnt, wer online sichtbar ist.

Video-Setup aufbauen: Onkel vor der Kamera, du schneidest und veröffentlichstObjektrundgänge und Finike-Ortsvideos auf Deutsch und Türkisch — YouTube und Instagram; einfaches Setup reicht: Smartphone, Gimbal, Ansteckmikrofon
Wiederholbares Videoformat festlegen und die ersten 10 Videos produzierenZ. B. „Was kostet ein Haus in Finike?" — Suchfragen deutscher Käufer als Titel
Zweisprachige Website und Exposé-Vorlagen (DE/TR)
Onboarding-Strecke für ausländische Käufer dokumentierenSteuernummer, türkisches Bankkonto, Vollmacht, Übersetzer, Tapu-Termin
Ablauf für das Pflichtgutachten (değerleme raporu) festlegenBeim Verkauf an Ausländer vorgeschrieben und ein häufiger Zeitfresser
Beratungsleitfaden Staatsbürgerschaft durch Investment (ab 400.000 USD)Nur informieren, nicht rechtlich beraten — dafür einen Anwalt im Netzwerk halten
Kooperationen mit deutschen Maklern und Netzwerken aufbauen
Erstes Objekt ins Portfolio nehmen und den gesamten Prozess einmal durchspielen

Phase 6

Eine Transaktion abwickeln — die Pro-Deal-Checkliste

je Verkauf 2–6 Wochen

Das läuft bei jedem Verkauf, den du vermittelst. Der eigentliche Eigentumsübergang passiert ausschließlich beim Tapu Müdürlüğü — ein Notarvertrag überträgt in der Türkei kein Eigentum.

Anhang A

Simulation: Wohnung in Finike, 3.000.000 TL, deutscher Käufer

Ein trockener Probelauf mit echten Sätzen und Gebühren — so siehst du vor dem ersten realen Deal, wo Geld und Zeit hängen bleiben. Beträge Stand 2026, gerundet.

Schritt	Wer	Kosten	Woran es scheitern kann
1 · Vermittlungsvertrag Verkäufer, Objekt aufnehmen	Du	—	Kein schriftlicher Vertrag → Provision weg
2 · Tapu-Auszug + İskan prüfen	Du	—	İpotek/Haciz entdeckt, nur Kat İrtifakı statt Kat Mülkiyeti
3 · Rayiç bedel + Steuerschuldenfreiheit von der Belediye	Verkäufer	gering	Alte Grundsteuerschulden blockieren den Termin
4 · DASK-Police erneuern	Verkäufer	500–2.000 TL	Police abgelaufen → Termin platzt
5 · Değerleme Raporu (SPK-Gutachter)	Käufer	variabel	Läuft nach 3 Monaten ab; Gutachtwert weit unter Kaufpreis
6 · Steuernummer + Konto für den Käufer	Käufer, mit dir	—	Bank-Compliance verzögert Kontoeröffnung um Wochen
7 · EUR → TL über Bank an Zentralbank, DAB-Beleg	Käufer	Kurskosten	Direktzahlung am Amt vorbei → kein DAB → keine Umschreibung
8 · Web-Tapu-Termin, Harç-Bescheid	Du	—	Unterlagen unvollständig hochgeladen
9 · Tapu Harcı Käufer 2 %	Käufer	60.000 TL	Harç auf zu niedrigen Wert deklariert → Steuerstrafe für beide Seiten
10 · Tapu Harcı Verkäufer 2 %	Verkäufer	60.000 TL
11 · Döner Sermaye + Servicegebühr	Käufer üblich	≈ 2.534 TL	—
12 · Termin mit vereidigtem Dolmetscher, Zahlung Zug um Zug	alle	Dolmetscherhonorar	Kein Dolmetscher → Amt beurkundet nicht; Vorkasse ohne Sicherung → Betrugsrisiko
13 · Deine Provision, max. 4 % netto gesamt (üblich 2 % + 2 %)	beide Seiten	bis 120.000 TL + KDV	Über 4 % vereinbart → Verstoß gegen die Yönetmelik
14 · Ummeldungen, Aidat, Grundsteuer-Meldung	Käufer, mit dir	gering	Vergessene Aidat-Rückstände der WEG

Was die Simulation zeigt

Rund 245.000 TL Nebenkosten und Gebühren bewegen sich um einen 3-Mio-TL-Deal — und fünf der vierzehn Schritte können den Termin platzen lassen. Deine Marge als Makler entsteht daraus, dass du genau diese fünf Punkte (Tapu-Prüfung, İskan, DASK, DAB, Dolmetscher) vor dem Termin abräumst.

Anhang B

Fehlerquellen — die Klassiker und ihr Gegenmittel

Fehler	Folge	Gegenmittel
Vermitteln ohne Yetki Belgesi „nur nebenbei"	Bußgeld, Provision nicht durchsetzbar	Erst Lizenz, dann erstes Objekt
Tapu ungeprüft übernommen	Käufer erwirbt belastetes oder fremdes Eigentum	Frischer Auszug vom Amt bei jedem Deal
Kat İrtifakı als „Formsache" verkauft	Abnahme kann dauerhaft scheitern — 22,7 % der an Ausländer verkauften Projekte ohne volles İskan	İskan-Status schriftlich ins Exposé
Kaufpreis fürs Harç zu niedrig deklariert	Steuerstrafe für Käufer und Verkäufer, Problem beim Wiederverkauf	Immer den echten Preis beurkunden
DAB-Pflicht vergessen (ausländischer Käufer)	Umschreibung wird am Termin verweigert	Devisentausch fest in den Ablauf vor dem Termin einbauen
Değerleme Raporu abgelaufen	Termin platzt, Gutachten neu bezahlen	Gutachten erst beauftragen, wenn der Termin absehbar ist
Zahlung vor Umschreibung ohne Sicherung	Klassisches Betrugsszenario	Treuhand oder blockierter Scheck, Freigabe erst nach Tapu-Übergang
Mündliche Zusagen des Bauträgers	Nicht einklagbar	Alles in den Vertrag, Bauträger-Referenzen prüfen
Provision über 4 % oder ohne schriftlichen Vertrag	Yönetmelik-Verstoß bzw. Totalausfall der Provision	Vorlagen aus Phase 4 konsequent nutzen
Aidat- und Nebenkostenrückstände übersehen	Käufer erbt Schulden der Wohnung	Verwalterbescheinigung vor dem Termin anfordern

Anhang C

Kosten, soweit belegbar

Posten	Betrag	Rhythmus	Anmerkung
MYK Seviye 5 inkl. Kurs	15.750–16.800 TL	einmalig	Anbieterpreise, alle 5 Jahre Verlängerung
Yetki-Belgesi-Jahresgebühr in Finike	40.000 TL	jährlich	Büyükşehir-Satz: Finike liegt mit 52.436 Einwohnern über der 30.000er-Ausnahmeschwelle; Zahlung im Januar
Stammkapital Ltd. Şti.	ab 50.000 TL	einmalig	A.Ş. 250.000 TL
Büro, Kammer, Steuerberater, Ruhsat	offen	laufend	stark ortsabhängig, nicht recherchiert
Anwalt Ausländerrecht	offen	einmalig	nur nötig ohne türkischen Pass

Anhang D

Rückfallebene, falls Aufenthalt oder Arbeitserlaubnis scheitern

Du verkaufst von Deutschland aus an deutschsprachige Käufer und teilst die Provision mit einem lizenzierten türkischen Büro. Deutlich günstiger und schneller — dafür hängst du am Partner vor Ort.

Gewerbeanmeldung in Deutschland
Maklererlaubnis nach § 34c GewO beantragenDeutsche Seite — in dieser Recherche nicht gegengeprüft
Kooperations- und Provisionsteilungsvertrag mit einem Yetki-Belgesi-Inhaber schließen
Klarstellen, dass du keine Vermittlungshandlungen auf türkischem Boden vornimmst

Anhang E

Was ich nicht belegen konnte

Diese Punkte sind bewusst als Lücken markiert statt geraten. Jeder davon gehört ins Erstgespräch mit dem Anwalt.

Ob Nicht-Türken das Yetki Belgesi persönlich halten dürfenungeklärtQuellen sagen „türkischer Staatsbürger oder in der Türkei ansässiger Ausländer" — keine davon amtlich
Höhe der Bußgelder bei Tätigkeit ohne Lizenzungeklärt
Ob die MYK-Prüfung in einer anderen Sprache als Türkisch möglich istungeklärt
Genaue Frist und Sanktion bei der neuen JahresgebührungeklärtBelegt ist nur „im Januar"

Eine kursierende Falschinformation

Mehrere türkische Seiten behaupten, das Yetki Belgesi habe selbst die Wirkung einer Arbeitserlaubnis. Das ist mit hoher Wahrscheinlichkeit falsch: Die Arbeitserlaubnis erteilt das Arbeitsministerium, die Handelslizenz das Handelsministerium. Plane nie auf dieser Annahme.

Anhang F

Glossar — alle türkischen Begriffe erklärt

Jeder türkische Begriff aus diesem Plan, alphabetisch. Die Begriffe tauchen genau so auf Ämtern, in Verträgen und auf Belegen auf — es lohnt sich, sie im Original zu kennen.

Begriff	Bedeutung
Adli Sicil Kaydı	Polizeiliches Führungszeugnis — über e-Devlet in Minuten abrufbar
Aidat	Monatliches Hausgeld an die Wohnanlage (wie WEG-Umlage in Deutschland)
A.Ş. (Anonim Şirket)	Aktiengesellschaft — Mindestkapital 250.000 TL
Bağımsız Bölüm	Rechtlich eigenständige Einheit mit eigener Grundbuchnummer — Pflichtkriterium fürs Maklerbüro
Belediye	Stadt-/Gemeindeverwaltung — stellt Rayiç-Bescheinigung und Gewerbeerlaubnis aus
Büyükşehir	Großstadtprovinz (wie Antalya) — dort gilt der doppelte Jahres-Harç für die Lizenz
Çalışma İzni	Arbeitserlaubnis — separat vom Aufenthaltstitel, erteilt vom Arbeitsministerium
DAB (Döviz Alım Belgesi)	Devisenkaufbeleg der Bank — Pflichtnachweis, dass der ausländische Käufer sein Geld offiziell in Lira getauscht hat
DASK	Staatliche Erdbeben-Pflichtversicherung — ohne gültige Police keine Tapu-Übertragung
Değerleme Raporu	Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen — Pflicht beim Verkauf an Ausländer, 3 Monate gültig
Denklik	Amtliche Anerkennung eines ausländischen Schul- oder Hochschulabschlusses
Döner Sermaye	Bearbeitungsgebühr des Grundbuchamts (2026: ca. 2.534 TL inkl. Servicegebühr)
e-Devlet	Staatliches Online-Bürgerportal — Login für fast alle Behördengänge
Emlak Danışmanı	Immobilienberater — angestellter Makler, braucht mindestens MYK Seviye 4
ESBİS	Online-Gewerberegister für Einzelunternehmer (Esnaf Bilgi Sistemi)
Esnaf Odası	Kammer für Einzelgewerbetreibende — Alternative zur Handelskammer bei der Şahıs-Firma
Haciz	Pfändung — im Tapu-Auszug sichtbar, macht das Objekt unverkäuflich bis zur Löschung
Harç	Staatliche Gebühr — z. B. Tapu Harcı (Grunderwerbsgebühr) oder der Jahres-Harç der Lizenz
Hizmet Sözleşmesi	Dienstleistungsvertrag zwischen Makler und Käufer/Interessent
İkamet (İzni)	Aufenthaltserlaubnis — erlaubt Wohnen, aber kein Arbeiten
İpotek	Hypothek/Grundpfandrecht — muss vor dem Verkauf abgelöst oder übernommen werden
İskan	Behördliche Wohnabnahme des Gebäudes — fehlt sie, wurde der Bau nie offiziell abgenommen
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı	Gewerbeerlaubnis der Gemeinde fürs Ladenlokal — gibt es erst nach der Lizenz
Kat İrtifakı	Anwartschaft auf Wohnungseigentum vor der Bauabnahme — Warnsignal beim Bestandskauf
Kat Mülkiyeti	Volles Wohnungseigentum nach erfolgter Abnahme — der saubere Zustand
KDV	Mehrwertsteuer (Katma Değer Vergisi)
Ltd. Şti. (Limited Şirketi)	GmbH — Mindestkapital 50.000 TL
Mali Müşavir	Steuerberater — führt Gründung, Buchhaltung und Meldungen
Mavi Kart	„Blaue Karte" für ehemalige türkische Staatsbürger — fast alle Rechte inklusive Arbeiten, ohne Wahlrecht
MEB	Bildungsministerium (Milli Eğitim Bakanlığı) — autorisiert die 100-Stunden-Kurse
MYK	Behörde für Berufsqualifikationen (Mesleki Yeterlilik Kurumu) — vergibt die Maklerzertifikate
Nüfus Müdürlüğü	Einwohner- und Standesamt
Oda Kayıt Belgesi	Nachweis der Kammermitgliedschaft — für den Lizenzantrag höchstens 3 Monate alt
Rayiç Bedel	Amtlicher Richtwert der Gemeinde — Untergrenze für die Berechnung des Tapu Harcı
Şahıs Firması	Einzelunternehmen — schnellste und günstigste Rechtsform
Şerh	Vormerkung im Grundbuch (z. B. Vorkaufsrecht, Mietvertrag) — vor jedem Deal prüfen
Seviye 4 / Seviye 5	MYK-Qualifikationsstufen: 4 = Berater, 5 = verantwortlicher Makler (Lizenzvoraussetzung)
SGK	Sozialversicherung (Sosyal Güvenlik Kurumu) — Pflichtanmeldung aller Mitarbeiter
Sorumlu Emlak Danışmanı	Verantwortlicher Immobilienmakler — die Person, deren Seviye-5-Zertifikat die Firmenlizenz trägt (bei euch: dein Onkel)
SPK	Kapitalmarktaufsicht (Sermaye Piyasası Kurulu) — lizenziert die Wertgutachter
Tapu	Grundbuch bzw. Eigentumsurkunde — nur die Eintragung hier überträgt Eigentum
Tapu Müdürlüğü	Grundbuchamt — hier findet der Übertragungstermin statt
Tapu Senedi	Die physische Eigentumsurkunde, die der Käufer am Ende erhält
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi	Die staatliche Immobilienhandels-Lizenz — das zentrale Dokument dieses Plans
Ticaret Odası	Handelskammer — Pflichtmitgliedschaft für Ltd. Şti. und A.Ş.
TTBS	Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi — Online-Portal des Handelsministeriums für Lizenzantrag und Lizenzprüfung
Vekaletname	Notarielle Vollmacht — üblich, wenn der Käufer nicht selbst zum Termin erscheint
Vergi Levhası	Steuerregistrierungs-Nachweis der Firma („Steuertafel")
Web Tapu	Online-Portal des Grundbuchamts — Terminbuchung und Dokumenten-Upload
Yeminli Tercüman	Vereidigter Dolmetscher — Pflicht beim Tapu-Termin, wenn eine Partei kein Türkisch spricht
Yetkilendirme Sözleşmesi	Vermittlungsauftrag zwischen Makler und Verkäufer — Grundlage jedes Provisionsanspruchs
Yönetmelik	Verordnung — hier: die Taşınmaz-Ticareti-Verordnung von 2018 als Rechtsgrundlage

Immobilien in der Türkei verkaufen — der Weg zur Lizenz

Rollenverteilung — entschieden

Ein Punkt, den ihr einmal klären müsst